Sebelum masuk ke dalam perbandingan Skema KPR Bank vs KPR Syariah Tanpa Bank, berikut 9 perbedaan mendasar antara KPR perbankan konvensional dengan KPR Syariah tanpa bank (developer/properti syariah) yang perlu Anda ketahui:
1. Jumlah Pihak dalam Transaksi
- KPR Bank: Melibatkan 3 pihak (bank, developer, pembeli)
- KPR Syariah Tanpa Bank: Hanya 2 pihak (developer syariah langsung ke pembeli)
2. Sistem Agunan/Jaminan
- KPR Bank: Rumah menjadi jaminan/agunan bank
- KPR Syariah Tanpa Bank: Tidak menggunakan agunan, transaksi murni jual-beli
3. Mekanisme Bunga vs Margin
- KPR Bank: Menggunakan bunga (floating/fixed) yang berpotensi naik
- KPR Syariah Tanpa Bank: Menggunakan margin tetap yang disepakati sejak awal tanpa bunga
4. Denda Keterlambatan
- KPR Bank: Denda 1% per hari + catatan buruk di SLIK
- KPR Syariah Tanpa Bank: Tidak ada denda, hanya sanksi moral atau negosiasi ulang
5. BI Checking
- KPR Bank: Wajib verifikasi BI Checking/SLIK
- KPR Syariah Tanpa Bank: Tanpa BI Checking, syarat lebih fleksibel (termasuk untuk wiraswasta/karyawan kontrak)
6. Akad Transaksi
- KPR Bank: Akad utang-piutang dengan bunga
- KPR Syariah Tanpa Bank: Akad kredit yang sesuai dengan tata aturan Islam
7. Risiko Kepemilikan
- KPR Bank: Risiko sepenuhnya ditanggung nasabah
- KPR Syariah Tanpa Bank: Tidak ada sita karena unit tidak dijadikan jaminan. Jaminan bisa menggunakan obyek lain.
8. Fleksibilitas Restrukturisasi
- KPR Bank: Memungkinkan restrukturisasi dengan syarat ketat
- KPR Syariah Tanpa Bank: Tidak ada perubahan harga, juga tidak ada denda
9. Total Biaya Tambahan
- KPR Bank: Biaya provisi (1-2%), asuransi, notaris, dll (±Rp20-30 juta)
- KPR Syariah Tanpa Bank: pajak-pajak yang wajib dibayarkan oleh WNI
Contoh Simulasi Skema KPR Bank dan Tanpa Bank
Untuk pembelian rumah seharga Rp345.900.000 di Indonesia dengan asumsi 6x keterlambatan pembayaran selama masa cicilan, berikut perhitungan terperinci:
Biaya Awal Pembelian
- Uang Muka (20%)
Rp69.180.000 (20% × Rp345,9 juta) - Biaya Notaris
- Honorarium: 1.5% × Rp345,9 juta = Rp5.188.500
- Biaya tambahan: Rp2.000.000
Total: Rp7.188.500
- BPHTB
5% × (Rp345,9 juta – Rp50 juta) = Rp14.795.000 - Biaya Provisi Bank
1% × Rp276,72 juta (pinjaman) = Rp2.767.200 - Biaya Asuransi
0.5% × Rp276,72 juta = Rp1.383.600 - Biaya Administrasi
Rp500.000
Total Biaya Awal:
Rp 69.180.000 + Rp 7.188.500 + Rp 14.795.000 + Rp 2.767.200 + Rp 1.383.600 + Rp 500.000 = Rp 95.814.300
Total Pelunasan KPR dengan Denda Keterlambatan 6x
Opsi 1: Tenor 10 Tahun (8.75% p.a.)
- Cicilan bulanan: Rp3.468.042
- Total cicilan normal:
Rp3.468.042 × 120 = Rp416.165.020 - Denda keterlambatan (1% per keterlambatan):
6 × Rp34.680 = Rp208.083 - Total akhir: Rp416.373.103
Opsi 2: Tenor 15 Tahun (9.75% p.a.)
- Cicilan bulanan: Rp2.931.468
- Total cicilan normal:
Rp2.931.468 × 180 = Rp527.664.305 - Denda keterlambatan:
6 × Rp29.315 = Rp175.888 - Total akhir: Rp527.840.193
Perbandingan Total Biaya
| Komponen | Tenor 10 Tahun | Tenor 15 Tahun |
|---|---|---|
| Total cicilan | Rp416.373.103 | Rp527.840.193 |
| Biaya awal | Rp95.814.300 | Rp95.814.300 |
| Total keseluruhan | Rp512.187.403 | Rp623.654.493 |
Perbandingan dalam Skema Syariah KPR Tanpa Bank
Berikut perbedaan mendasar antara skema KPR bank (seperti pada contoh sebelumnya) dengan skema pembiayaan properti non-bank. Biasanya perbedaanya berupa:
a. Pembelian Tunai Langsung
- Bayar penuh harga properti + pajak
- Tidak ada biaya administrasi/finansial lain
b. KPR Syariah Tanpa Bank
- Cicilan langsung ke developer tanpa perantara bank
- Tidak ada biaya administrasi, jika pun ada biasanya berupa biaya riil, misal ongkos transport untuk proses wawancara.
Perbandingan Biaya
| Komponen | KPR Bank (Contoh 345,9 Jt) | Skema Non-Bank (345,9 Jt) |
|---|---|---|
| Uang muka | 0% sd 20% (Rp69,18 Jt) | 30-50% (Rp103,77-172,95 Jt) |
| Bunga | 8.75-9.75% p.a. | 0% (biasanya tanpa bunga) |
| Biaya provisi | Rp2,76 Jt | Tidak ada |
| Asuransi jiwa/kebakaran | Rp1,38 Jt | Tidak ada |
| Administrasi bank | Rp500 rb | Tidak ada atau real |
| Total biaya tambahan | ±Rp20,5 Jt | Hampir Nol |
Pajak yang Tetap Berlaku
a. BPHTB
- 5% × (NJOP – NPOPTKP) = Rp14,795 Jt (sama di kedua skema)
b. Bea Balik Nama Sertifikat
- ±Rp750 rb (sama di kedua skema)
Kelebihan & Kekurangan
| Parameter | KPR Bank | Skema Non-Bank |
|---|---|---|
| Kebutuhan dana | Dana awal lebih kecil | Butuh DP besar |
| Beban bunga | Tinggi (bisa 2x pokok) | Tanpa bunga |
| Kelengkapan dokumen | Syarat ketat (slip gaji, NPWP) | Minim persyaratan |
| Kepastian hukum | Dilindungi OJK | Risiko developer bangkrut |
Oleh karena itu, skema kpr syariah tanpa bank lebih menguntungkan karena
- Tidak atau minim biaya-biaya di awal, hanya DP yang nilainya masuk ke dalam harga properti
- Harga total sudah diketahui sejak awal dan tidak berubah. Berbeda dengan bank, nilai pelunasan tidak diketahui karena ada kemungkinan bunga tahunan yang berubah, denda telat angsuran, dan lain-lain
Apalagi jika dikaitkan dengan keyakinan dan konsekuensi akidah seorang muslim, sungguh riba Rp 1.000 pun itu merupakan kerugian yang sangat besar. Tugas Anda adalah memilih developer terpercaya dan amanah, karena bisnis tetaplah bisnis yang memungkinkan adanya wanprestasi, baik dengan skema syariah maupun tidak.
“Satu dirham riba yang dimakan seseorang dengan sadar lebih berat dosanya daripada berzina 36 kali.”
HR. Ahmad dari Abdullah bin Hanzhalah
