Perbandingan Skema KPR Bank vs KPR Syariah Tanpa Bank

Sebelum masuk ke dalam perbandingan Skema KPR Bank vs KPR Syariah Tanpa Bank, berikut 9 perbedaan mendasar antara KPR perbankan konvensional dengan KPR Syariah tanpa bank (developer/properti syariah) yang perlu Anda ketahui:

1. Jumlah Pihak dalam Transaksi

• KPR Bank: Melibatkan 3 pihak (bank, developer, pembeli)
• KPR Syariah Tanpa Bank: Hanya 2 pihak (developer syariah langsung ke pembeli)

2. Sistem Agunan/Jaminan

• KPR Bank: Rumah menjadi jaminan/agunan bank
• KPR Syariah Tanpa Bank: Tidak menggunakan agunan, transaksi murni jual-beli

3. Mekanisme Bunga vs Margin

• KPR Bank: Menggunakan bunga (floating/fixed) yang berpotensi naik
• KPR Syariah Tanpa Bank: Menggunakan margin tetap yang disepakati sejak awal tanpa bunga

4. Denda Keterlambatan

• KPR Bank: Denda 1% per hari + catatan buruk di SLIK
• KPR Syariah Tanpa Bank: Tidak ada denda, hanya sanksi moral atau negosiasi ulang

5. BI Checking

• KPR Bank: Wajib verifikasi BI Checking/SLIK
• KPR Syariah Tanpa Bank: Tanpa BI Checking, syarat lebih fleksibel (termasuk untuk wiraswasta/karyawan kontrak)

6. Akad Transaksi

• KPR Bank: Akad utang-piutang dengan bunga
• KPR Syariah Tanpa Bank: Akad kredit yang sesuai dengan tata aturan Islam

7. Risiko Kepemilikan

• KPR Bank: Risiko sepenuhnya ditanggung nasabah
• KPR Syariah Tanpa Bank: Tidak ada sita karena unit tidak dijadikan jaminan. Jaminan bisa menggunakan obyek lain.

8. Fleksibilitas Restrukturisasi

• KPR Bank: Memungkinkan restrukturisasi dengan syarat ketat
• KPR Syariah Tanpa Bank: Tidak ada perubahan harga, juga tidak ada denda

9. Total Biaya Tambahan

• KPR Bank: Biaya provisi (1-2%), asuransi, notaris, dll (±Rp20-30 juta)
• KPR Syariah Tanpa Bank: pajak-pajak yang wajib dibayarkan oleh WNI

---

Contoh Simulasi Skema KPR Bank dan Tanpa Bank

Untuk pembelian rumah seharga Rp345.900.000 di Indonesia dengan asumsi 6x keterlambatan pembayaran selama masa cicilan, berikut perhitungan terperinci:

Biaya Awal Pembelian

1. Uang Muka (20%)
   Rp69.180.000 (20% × Rp345,9 juta)
2. Biaya Notaris

• Honorarium: 1.5% × Rp345,9 juta = Rp5.188.500
• Biaya tambahan: Rp2.000.000
  Total: Rp7.188.500

1. BPHTB
   5% × (Rp345,9 juta – Rp50 juta) = Rp14.795.000
2. Biaya Provisi Bank
   1% × Rp276,72 juta (pinjaman) = Rp2.767.200
3. Biaya Asuransi
   0.5% × Rp276,72 juta = Rp1.383.600
4. Biaya Administrasi
   Rp500.000

Total Biaya Awal:
Rp 69.180.000 + Rp 7.188.500 + Rp 14.795.000 + Rp 2.767.200 + Rp 1.383.600 + Rp 500.000 = Rp 95.814.300

Total Pelunasan KPR dengan Denda Keterlambatan 6x

Opsi 1: Tenor 10 Tahun (8.75% p.a.)

• Cicilan bulanan: Rp3.468.042
• Total cicilan normal:
  Rp3.468.042 × 120 = Rp416.165.020
• Denda keterlambatan (1% per keterlambatan):
  6 × Rp34.680 = Rp208.083
• Total akhir: Rp416.373.103

Opsi 2: Tenor 15 Tahun (9.75% p.a.)

• Cicilan bulanan: Rp2.931.468
• Total cicilan normal:
  Rp2.931.468 × 180 = Rp527.664.305
• Denda keterlambatan:
  6 × Rp29.315 = Rp175.888
• Total akhir: Rp527.840.193

Perbandingan Total Biaya

Komponen	Tenor 10 Tahun	Tenor 15 Tahun
Total cicilan	Rp416.373.103	Rp527.840.193
Biaya awal	Rp95.814.300	Rp95.814.300
Total keseluruhan	Rp512.187.403	Rp623.654.493

---

Perbandingan dalam Skema Syariah KPR Tanpa Bank

Berikut perbedaan mendasar antara skema KPR bank (seperti pada contoh sebelumnya) dengan skema pembiayaan properti non-bank. Biasanya perbedaanya berupa:

a. Pembelian Tunai Langsung

• Bayar penuh harga properti + pajak
• Tidak ada biaya administrasi/finansial lain

b. KPR Syariah Tanpa Bank

• Cicilan langsung ke developer tanpa perantara bank
• Tidak ada biaya administrasi, jika pun ada biasanya berupa biaya riil, misal ongkos transport untuk proses wawancara.

Perbandingan Biaya

Komponen	KPR Bank (Contoh 345,9 Jt)	Skema Non-Bank (345,9 Jt)
Uang muka	0% sd 20% (Rp69,18 Jt)	30-50% (Rp103,77-172,95 Jt)
Bunga	8.75-9.75% p.a.	0% (biasanya tanpa bunga)
Biaya provisi	Rp2,76 Jt	Tidak ada
Asuransi jiwa/kebakaran	Rp1,38 Jt	Tidak ada
Administrasi bank	Rp500 rb	Tidak ada atau real
Total biaya tambahan	±Rp20,5 Jt	Hampir Nol

Pajak yang Tetap Berlaku

a. BPHTB

• 5% × (NJOP – NPOPTKP) = Rp14,795 Jt (sama di kedua skema)

b. Bea Balik Nama Sertifikat

• ±Rp750 rb (sama di kedua skema)

---

Kelebihan & Kekurangan

Parameter	KPR Bank	Skema Non-Bank
Kebutuhan dana	Dana awal lebih kecil	Butuh DP besar
Beban bunga	Tinggi (bisa 2x pokok)	Tanpa bunga
Kelengkapan dokumen	Syarat ketat (slip gaji, NPWP)	Minim persyaratan
Kepastian hukum	Dilindungi OJK	Risiko developer bangkrut

Oleh karena itu, skema kpr syariah tanpa bank lebih menguntungkan karena

• Tidak atau minim biaya-biaya di awal, hanya DP yang nilainya masuk ke dalam harga properti
• Harga total sudah diketahui sejak awal dan tidak berubah. Berbeda dengan bank, nilai pelunasan tidak diketahui karena ada kemungkinan bunga tahunan yang berubah, denda telat angsuran, dan lain-lain

Apalagi jika dikaitkan dengan keyakinan dan konsekuensi akidah seorang muslim, sungguh riba Rp 1.000 pun itu merupakan kerugian yang sangat besar. Tugas Anda adalah memilih developer terpercaya dan amanah, karena bisnis tetaplah bisnis yang memungkinkan adanya wanprestasi, baik dengan skema syariah maupun tidak.

“Satu dirham riba yang dimakan seseorang dengan sadar lebih berat dosanya daripada berzina 36 kali.”
HR. Ahmad dari Abdullah bin Hanzhalah

Baca Juga: Pentingnya Mengenal Desain Rumah dan Jasa Bangun Rumah